“原来以为吃的是条鱼,一口咬下去才发现是螃蟹。”在总结4年来汕头滨海新城的开发路径时,中信地产副总裁林竹幽了一默。

11月5日,在一场名为“政企合作共建粤东——新型城镇化PPP模式探索与实践”的论坛上,中信地产首个以PPP模式推进城镇化的项目——中信汕头滨海新城项目的政企合作框架首次得以展示。中信地产副董事长、总裁宋川透露,该项目已经得到濠江区人大的审议通过,还有待通过汕头市人大的审议。

借道PPP模式,依托中信集团的金融与非金融领域的优势和产业资源,中信地产历经四年之久摸索出一套具有中信特色的城市运营模式。中国房地产报获悉,截至目前,中信地产已经在成都、珠海、汕头和前海四地试点发展PPP业务。

政策春风拂面PPP模式

早在2010年12月,中信集团就与汕头市政府签署了《中信滨海新城项目战略合作框架协议》。中信地产全面负责该项目的规划、开发和运营。2011年,中信地产成立城市运营部,专门负责城市运营项目。此后城市运营成为中信地产创新业务板块的一个重要组成部分。

不过,中信滨海新城项目一开始并不是有意识用PPP理论来指导,而是在实践与摸索中逐步选择了这一模式。“可以算得上是殊途同归的方式。”宋川如是评价。

10月28日,财政部下发《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》,明确提出,地方各级政府要认真甄别筛选融资平台公司存量项目,对适宜开展政府与社会资本合作的项目,要大力推广PPP模式。中信地产副总裁林竹认为,中央鼓励公共基金、保险资金参与到PPP项目,项目要求具有自身稳定收益的城市基础设施建设运营。在具体实施方式方面,鼓励基金注资、担保补贴、贷款贴息,这些都是非常具体的PPP实施指引。

忽如一夜春风来,PPP模式成为房地产行业的新宠。财政部财政科学研究所前所长贾康表示,新型城镇化这一过程将带来天文数字资金投入的挑战,政府要履职,现在已经感受到的支出压力沉重的情况下,要找到机制创新,找到制度红利,PPP给了一个巨大的可能性。

中信地产最初应用PPP模式并不是响应国家号召,而是源于企业开发模式创新的本能。先知先觉,并敏锐地捕捉到这一方向的中信地产早已筹谋良久。

中信地产为何会成为PPP模式的第一批践行者?中信地产给出的答案是,中国房地产市场正处于重要转型阶段,未来更大的市场需求并非来自住宅,而是来自新城开发、基础设施建设、产业孵化培育等新的市场机会。面对市场风向的转变,中信地产将借助城市运营PPP模式创新进行弯道超车。

宋川指出,“PPP模式对中信地产来说是一种机遇。中信集团是一个国有企业,上市以后仍然是国有控股企业。政府一般还是对我们比较信任的,所以可以更方便跟政府交流沟通,甚至达成一些合作的意向和协议。”

汕头“试验田”的突破

作为中信探索和实践PPP模式的一个落地典范项目,中信滨海新城规划面积达168平方公里,预计开发周期为25年,采用分片区滚动开发的模式。中信地产负责土地一级开发整理以及海湾隧道、市政道路等基础设施的建设,并提供学校、医院、公园、博物馆、展览馆等城市公共服务设施,同时还将协助当地政府招商引资。

经过4年的不断探讨和研究,中信滨海新城已经从一幅图纸成为实际行动。11月5日下午,本报记者在现场看到,中信滨海新城正在有条不紊地施工中。

具体的PPP合作实践,离不开政府提供资源、政策支持,和操作合法性的支持,还有行政事业上的配合。汕头市委常委、常务副市长郑通声表示,近期汕头积极推进PPP模式落实工作,成立协调领导小组及办公室,研究制订指导意见,并向财政部上报PPP示范项目。

据了解,中信地产与濠江区政府为寻找合作伙伴关系共建滨海新城,搭建了“非常庞大的合作体系”,并交由濠江区人大审议通过。其中引人注目的是苏埃海湾隧道捆绑项目。该隧道被林竹形容为改变汕头格局的基础设施,近期两项重大专题研究成果获得通过。据介绍,该苏埃隧道捆绑项目部分,汕头市政府授权委托濠江区政府设立隧道公司,并赋予隧道公司负责统征地一级开发和建设苏埃隧道工程的权力,中信方以中信滨海新城项目公司控股隧道公司与濠江区政府进行合作。捆绑土地的出让收入用于平衡土地开发成本和隧道建设投资,如有剩余则作为隧道公司利润。

4580亩统征地向二级开发商出让后,所得收入优先用于支付统征地土地一级开发成本和支付苏埃湾过海隧道项目建设投资,余额作为苏埃隧道项目公司收益。

中信地产副总裁林竹透露,隧道的建设部分已有中国银行等金融机构支持,而隧道运营部分的设想是成立隧道运营基金,通过向外地车辆收费、年票、收取隧道运营配套费及政府财政补贴。

中信滨海新城投资发展有限公司副总裁蓝宇表示,多个配套设施如何运营还在探讨当中,例如启动片区内的潮汕历史文化博览中心可能也会以设立基金的方式进行。

林竹表示,长达二三十年的开发项目,涉及多种层次的资本运作,光靠银行贷款肯定不行,还需要私募基金、信托等资金的支持。相关资料显示,中信滨海新城项目公司注册资金5亿元,其中中信地产占51%股份,其余合作伙伴合共占股49%。项目启动后,后续部分通过收益滚动进行开发。

从2010年12月与汕头市政府达成战略合作协议及启动滨海新城以来,中信对整套模式已摸索了4年。“这个项目的很多创新理念和独特做法不完全是中信单方面想出来的纯市场操作方法,而是中信地产和政府共同探讨出来的。达成合作模式后,以这个项目为平台,中信地产想和所有房地产公司和资源运营商达成合作,共同挖掘项目所在城市的总体功能。”宋川称。

来源：宋俊洁，中国房地产报